Rynek parków biznesowych w Polsce dynamicznie się rozwija. W pierwszym kwartale 2025 roku łączna powierzchnia magazynowo-produkcyjna w kraju osiągnęła poziom 35 mln m². Skala tych inwestycji robi wrażenie, jednak – jak zauważają eksperci – w żaden sposób nie odpowiada na potrzeby mikro i małych firm, które stanowią 99% polskich przedsiębiorstw. Miasta potrzebują zupełnie nowego typu obiektów.
Padł rekord powierzchni magazynowo-produkcyjnych
W Polsce rośnie powierzchnia parków biznesowych. Pod tym pojęciem kryją się wielkopowierzchniowe kompleksy: parki handlowe, magazynowo-produkcyjne, biurowe, technoparki czy specjalne strefy produkcyjno-logistyczne. Dominują zarówno pod względem wielkości, jak i dynamiki rozwoju. W 2024 roku parki handlowe stanowiły 86% całej nowej podaży powierzchni handlowej. W segmencie magazynowym zasoby sięgają już 35 mln m².
Z inwestycyjnego punktu widzenia wygląda to imponująco, jednak rodzi pytania o dostępność takich przestrzeni dla sektora, który tworzy fundament polskiej gospodarki. Mowa o mikro, małych i średnich firmach – czyli 99% wszystkich biznesów.
Tysiące małych przedsiębiorców nadal garażuje biznesy
Jak zauważają eksperci od nieruchomości komercyjnych, struktura rynku nie nadąża za zmianami w modelach prowadzenia działalności. Parki biznesowe tworzone pod kątem firm logistycznych, transportowych, kurierskich, spożywczych i przemysłowych nie są w stanie obsłużyć wielu klientów. Przedstawiciele nowych branż, lokalnych marek, sklepów internetowych czy firm jednoosobowych wciąż pozostają bez wygodnych przestrzeni.
Dlaczego? Ich potrzeby lokalowe są zupełnie inne. Małe, tanie obiekty stanowią rzadkość. W efekcie tysiące firm „garażuje” biznesy. Tymczasem w Polsce w samej tylko branży e-commerce działa ponad 40 tys. sklepów. W sektorze modowym funkcjonuje kolejne 36 tys. podmiotów.
W miastach potrzebne są nowe przestrzenie – twierdzą eksperci
Coraz wyraźniej rysuje się potrzeba nowego segmentu infrastruktury dopasowanej do realiów małego biznesu. Dla miast oznacza to konieczność zmiany podejścia do oferowanej infrastruktury. Potrzebne są przestrzenie łączące funkcje biura, magazynu, showroomu czy lekkiej produkcji o powierzchni maksymalnej 100–120 m².
Dostępne na rynku moduły do wynajęcia są często dziesięć razy większe. Najmniejsze formaty miejskich magazynów modułowych mają poniżej 500 m² – a to i tak tylko 12% całego rynku.
Brak rozwiązań wpływa na potencjalnych inwestorów i ogranicza rozwój lokalnej przedsiębiorczości. W efekcie zwiększa presję na nieprzystosowaną infrastrukturę miejską – mieszkania, lokale usługowe czy przestrzenie wspólne. Wprowadzenie nowego typu modułowych jednostek mogłoby naprawić system.
Co może być odpowiedzią na lukę w infrastrukturze?
„Rozwiązaniem, które uzupełnia tę lukę, jest rozwój zupełnie nowego typu modułowych przestrzeni. Przykładem takiego rozwiązania są Smart Business Units. Te lokale łączą funkcje magazynowe, biurowe, usługowe i ekspozycyjne, odpowiadając na różne potrzeby mniejszych biznesów” – komentuje Albert Lis, country manager firmy Nordspace, która właśnie stawia w Polsce pierwszy taki park biznesowy o powierzchni unitów od 40 do 122 m².
Tego typu rozwiązanie wyróżnia nowoczesne podejście do zarządzania lokalem. W przypadku Nordspace mówimy o dostępie 24/7 sterowanym aplikacją oraz o elastycznych układach wnętrz. Najemcy mogą dostosowywać moduły do swoich potrzeb, na przykład wykorzystywać antresole czy łączyć je w miarę rozwoju działalności.
W parku biznesowym Nordspace w Jawczycach pod Warszawą aż 55% powierzchni wynajęto jeszcze przed oficjalnym otwarciem inwestycji. To potwierdza realne zapotrzebowanie na tego typu format.
Europa już wprowadza nowe rozwiązania
W Polsce pierwsze realizacje dopiero się pojawiają, ale rozwiązanie jest coraz powszechniej stosowane za granicą. Na Litwie i Łotwie firma Nordspace niedawno otworzyła pięć nowych obiektów, w tym największy, oferujący 120 inteligentnych przestrzeni.
W Niemczech testowane są koncepcje niewielkich hal i kompleksów typu light industrial w obrębie miast. Powstają tam zminiaturyzowane przestrzenie produkcyjno-magazynowe projektowane z myślą o sektorze MŚP.
Najbardziej skorzystają same miasta
Smart Business Units wpisują się w długofalowe interesy miast. Nie tylko wypełniają niszę rynkową, ale też tworzą środowisko sprzyjające przedsiębiorczości. Tego typu inwestycje powstają w granicach miast lub w ich bezpośrednim sąsiedztwie, co potencjalnie zmniejsza liczbę pustostanów i umożliwia rewitalizację terenów poprzemysłowych.
Rozwój nowych formatów dla MŚP generuje również miejsca pracy. Wprowadzenie dodatkowych usług łączonych – biurowych, magazynowych i produkcyjnych – sprzyja wzrostowi zatrudnienia na poziomie lokalnym.
W kontekście polityki miejskiej Smart Business Units zwiększają atrakcyjność inwestycyjną. Miasta stają się bardziej przyjazne dla nowych, dynamicznie rozwijających się firm, co może przełożyć się na trwały rozwój lokalnej gospodarki.
Nowe przestrzenie dla firm i dla hobby
Inteligentne przestrzenie biznesowe umożliwiają rozwijanie działalności osobom, które do tej pory działały w domu. Dla rzemieślników, twórców lokalnych produktów, projektantów, startupów i freelancerów mogą stanowić pierwszy profesjonalny lokal. Dostępny finansowo, łatwy w adaptacji i oddzielony od przestrzeni domowej.
„Wbrew pozorom z takich rozwiązań nie korzystają wyłącznie firmy. Za granicą tego typu przestrzenie są wynajmowane coraz częściej przez osoby prywatne rozwijające swoje hobby: ceramików, fotografów, pasjonatów szyjących ubrania czy kolekcjonerów poszukujących niewielkich magazynów. To już zjawisko społeczne, a nie tylko biznesowe” – dodaje Albert Lis.
Otwarcie parku biznesowego Nordspace w Jawczycach pod Warszawą nastąpi niebawem. Obiekt oferuje łącznie 85 inteligentnych przestrzeni do wynajęcia.
